REGULAMENT DE ORDINE INTERIOARĂ AL
ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI BLOC 3

CAPITOLUL I

Dispoziții generale: Aplicabilitate, Temei legal, Principii

1.1. Prezentul regulament reprezintă documentul de ordine interioară al Asociației de Proprietari BLOC 3 cu sediul în București, Șos. Colentina nr. 4, sector 2, denumită în continuare asociaţia de proprietari, care conţine instrucţiunile, normele, regulile care stabilesc şi asigură ordinea şi buna funcționare a condominiului.

1.2. La baza elaborării acestui document, au fost avute în vedere toate actele normative în vigoare.

1.3. În aplicarea prezentului regulament, organele asociaţiei şi proprietarii din condominiu vor ţine cont de următoarele principii:

a) principiul egalităţii în drepturi şi obligaţii, în condiţiile legii, indiferent de statutul social;

b) principiul tratamentului egal, al egalităţii între proprietari şi al excluderii oricăror privilegii sau discriminări;

c) principiul colaborării pentru apărarea drepturilor şi a intereselor comune ce derivă din dreptul de proprietate comună indiviză;

d) principiul asumării şi respectării hotărârilor şi deciziilor luate în cadrul organelor asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legislaţiei în vigoare, indiferent de opinia personală sau de modul în care au votat;

e) principiul transparenţei totale în ceea ce priveşte acţiunile sau inacţiunile care pot afecta dreptul de proprietate comună indiviză sau condominiul;

f) principiul adoptării unei atitudini decente, corecte şi civilizate în toate raporturile din cadrul asociaţiei de proprietari şi din cadrul condominiului;

g) principiul respectului reciproc în interacţiunea dintre proprietarii din condominiu.

1.4. Prezentul regulament conţine regulile şi condiţiile de folosinţă a părţilor comune ale condominiului şi normele de conduită şi bună vecinătate dintre proprietari.

1.5. Dispoziţiile prezentului regulament sunt adoptate în conformitate cu prevederile legislaţiei în vigoare, nu derogă de la acestea și se completează cu dispozițiile statutului și acordului de asociere. Totodată, interpretarea noțiunilor utilizate în cuprinsului prezentului act se va face prin raportare la definițiile cuprinse în statutul asociației de proprietari.

1.6. Prezentul regulament al condominiului a fost iniţiat de comitetul executiv al Asociației de Proprietari BLOC 3 şi aprobat în adunarea generală a asociaţiei de proprietari din data de 04.04.2021 şi adoptat prin exprimarea votului majorității proprietarilor prezenți, în conformitate cu prevederile şi va fi adus la cunoştinţă prin afişare la / lângă avizier sau sau prin înmânarea unei copii ( transmiterea prin cutia poştală) conforme a acestuia, tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare.

1.7. Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restricţie exercitării drepturilor proprietarilor, în afara celor care sunt justificate prin destinaţia spațiilor care intră în componența acestuia, aşa cum este prevăzută în cartea tehnică.

1.8. Toţi proprietarii, chiriaşii, persoanele care locuiesc, sunt găzduite pe perioadă determinată sau care se află în tranzit în condominiu au obligația să respecte prezentul regulament. Astfel, obligațiile stabilite prin prezentul regulament în sarcina proprietarilor revin și chiriașilor, persoanelor care locuiesc ori sunt găzduite pe o perioadă determinată sau care se află în tranzit în condominiu.

Obligaţiile prevăzute în prezentul regulament sunt pe deplin aplicabile subdobânditorilor / succesorilor universali, succesorilor cu titlu universal precum și succesorilor cu titlu particular cărora le sunt transmise drepturile de proprietate asupra apartamentelor amplasate în condominiu. Prin subdobânditor se înţelege orice persoană care dobândeşte, cu titlu oneros sau gratuit, prin acte între vii sau pentru cauză de moarte / succesiune, drepturi în virtutea cărora poate utiliza, în tot sau în parte, o proprietate exclusivă sau părţi din proprietatea comună.

Prezentul regulament devine opozabil față de viitorii proprietari la data încheierii actului translativ de proprietate prin care dobândesc o unitate de proprietate imobiliară individuală în cadrul condominiului.

Față de proprietarii existenți la data prezentului regulament, acesta intră în vigoare la data afișării la / lângă avizier. Responsabilitatea informării chiriaşilor şi a persoanelor care tranzitează condominiul referitor la prevederile regulamentului condominiului aparţine proprietarului.

CAPITOLUL II

Folosința proprietății exclusive și a proprietății comune din condominiu

2.1. Fiecare proprietar poate folosi, în condiţiile legii, statutului şi acordului de asociere, atât spaţiul care constituie bunul principal, cât şi părţile comune din condominiu, fără a perturba activitatea administratorului și fără a aduce atingere drepturilor celorlalţi proprietari.

2.2. Fiecare proprietar poate exercita folosinţa bunurilor comune, cu condiţia să respecte destinaţia acestora şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi proprietari în condiţii normale.

2.3. Fiecare proprietar va respecta normele legale, drepturile exclusive ale celorlalți proprietari și bunele moravuri.

2.4. Fiecare proprietar înțelege și acceptă faptul că menținerea standardului de calitate al condominiului constituie nu numai o obligație morală, ci reprezintă un deziderat menit să conserve valoarea comercială a condominiului, în ansamblu, a fiecărei clădiri care intră în componența acestuia, precum și a fiecărei unități de proprietate imobiliară individuală în parte. În consecință, nerespectarea prezentului regulament poate antrena răspunderea persoanei care se face vinovată de încălcarea acestuia.

2.5. Proprietarii din condominiu se bucură de toate drepturile recunoscute de legea română, însă, toți proprietarii vor tolera lucrările de conservare și întreținere a spațiilor comune și a celorlalte proprietăți exclusive, în măsura în care acestea se realizează potrivit normelor legale aplicabile și sunt anunțate în mod corespunzător.

2.6. Fiecare proprietar se va îngriji în mod constant de proprietatea sa exclusivă, astfel încât să evite premisele cauzării unor daune celorlalți proprietari, terților sau oricărui bun sau imobil. Răspunderea pentru aceste lucruri, este prevăzută în Codul Civil Român si va fi pe deplin aplicabilă.

2.7. Instalaţiile comune se utilizează numai conform destinaţiei acestora. Instalaţiile şi bunurile comune care necesită, conform legislaţiei în vigoare, verificări periodice, nu pot fi utilizate fără efectuarea reviziilor sau fără obţinerea avizelor de funcţionare.

2.8. Proprietarii din condominiu au obligaţia de a menţine şi întreţine curăţenia proprietăţii exclusive și comune, să protejeze şi să menţină aspectul şi integritatea condominiului.

2.9. În cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea credinţă şi sub orice formă, folosirea normală a condominiului sau a unor părţi componente, potrivit destinaţiei acestora şi creează prejudicii celorlalţi proprietari, proprietarii prejudiciaţi sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său se poate adresa în scris preşedintelui, comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi instituţiilor cu atribuţii privind respectarea ordinii şi liniştii publice sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.

2.10. Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale condominiului, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi / sau pe terasa / învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectaţi, şi pe baza autorizaţiei de construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare.

În situația în care se vor constata modificări ale unor elemente executate de personalul angajat și/sau contractat al Asociației (ex. înlocuirea culorii și/sau schimbarea texturii zugrăvelii aplicată pe casa scării etc.) și/sau vandalizarea bunurilor comune ale Asociației, proprietarul/proprietarii în cauză vor suporta costurile aferente aducerii la starea inițială a elementelor și/sau bunurilor comune, respectiv constatare, deplasare, materiale, manoperă etc.

2.11. Părţile comune pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari sau adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate sau în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei.

2.12. Părţile comune pot fi atribuite proprietarilor în folosinţă exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari. Hotărârea de atribuire în folosinţă exclusivă se adoptă cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu, şi al cotelor-părţi indivize. Atribuirea în folosinţă exclusivă se face în baza unui contract încheiat între asociaţia de proprietari şi proprietarul căruia i se atribuie în folosinţă exclusivă partea de proprietate comună. Contractul se încheie pe o perioada agreeată şi poate fi reînnoit cu acordul ambelor părţi sau cu prelungire automată.

2.13. Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din condominii se poate hotărî motivat cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu. În acest caz devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită. Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari adoptată în unanimitate de către proprietarii din condominiu.

CAPITOLUL III

Norme de conduită și bună vecinătate dintre proprietari

Dispoziții generale

3.1. Drepturile proprietarilor din condominiu nu pot fi lezate de nicio acţiune sau inacţiune a celorlalţi proprietari, de chiriaşi, persoanele care locuiesc, persoanele care sunt găzduite pe perioadă determinată sau persoanele aflate în tranzit în condominiu.

3.2. Niciun proprietar nu poate, prin orice acţiune sau inacţiune, aduce atingere dreptului celorlalţi proprietari din condominiu de acces la serviciile de utilităţi publice.

3.3. Este interzisă restricţionarea accesului pe părţile comune a proprietarilor din condominiu, cu excepţia cazurilor expres prevăzute de legislaţia în vigoare.

3.4. Este interzisă blocarea căilor de acces în condominiu sau în proprietăţile individuale.

3.5. Vandalizarea sau furtul oricăror componente ale proprietății comune este interzisă și se va solda cu plata contravalorii materialelor, transport si manopera remediere ) și plata de daune asociației. În funcție de gravitate, comitetul executiv poate decide și anunțarea poliției în vederea identificării autorului și/sau pentru recuperarea pagubelor.

Dispoziții privind salubritatea și depozitarea unor bunuri pe proprietatea comună

3.6. Proprietarii din condominiu sunt obligaţi să respecte întocmai măsurile stabilite de autoritatea administraţiei publice locale pentru asigurarea igienei publice şi salubrităţii, precum şi regulile elementare de igienă în locuinţa proprie, astfel încât să nu creeze disconfort vecinilor şi să nu constituie pericol pentru sănătatea publică a comunităţii din imobil.

3.7. Este interzisă introducerea şi / sau depozitarea în cadrul condominiului a oricăror substanţe periculoase sau poluante, a deşeurilor, precum şi a oricăror materiale şi / sau bunuri care, prin natura lor sau printr-o greşită întrebuinţare, pot conduce la apariţia unor situaţii periculoase, punând astfel în pericol viaţa şi siguranţa proprietarilor sau integritatea clădirii.

3.8. Este interzisă depozitarea sau deversarea deşeurilor menajere în alte locuri decât cele special construite sau amenajate sau colectate de primarie prin programe speciale. Proprietarii au obligația de a arunca gunoiul menajer în saci de plastic închiși sau legați la gură. Aruncarea sacilor în pubele se va face în așa fel încât să nu se depășească capacitatea acestora. Este interzisă aruncarea chiștoacelor de țigări, hârtii sau orice ale gunoaie pe spațiile comune. Proprietarii au obligația de a închide ușile de la zona de ghenă de fiecare dată când aruncă gunoiul.

3.9. Este interzisă arderea deșeurilor în perimetrul condominiului, precum și orice foc deschis, cu excepția celui necesar reparațiilor sau întreținerii curente, efectuate de persoane autorizate.

3.10. Este interzisă depozitarea sau abandonarea oricăror obiecte pe proprietatea comună.

Dispoziții privind orele de liniște în cadrul condominiului

3.11. Este interzisă tulburarea, fără drept, a liniştii proprietarilor din condominiu, prin producerea de zgomote cu orice aparat sau obiect ori prin strigăte sau larmă.

Este interzisă tulburarea liniştii proprietarilor din condominiu între orele 22:00 – 09:00, 14:00 – 17:00.

3.12. Este interzisă organizarea de petreceri în cadrul spaţiilor comune aferente blocurilor sau condominiului.

Norme de conviețuire socială

3.13. Sunt interzise gătitul cu ușa de la apartament deschisă și aerisirea apartamentului prin holul clădirii.

3.14. Proprietarilor le este interzis să folosească în relațiile cu alți proprietari, cu angajații asociației sau cu furnizorii de servicii ai acesteia un limbaj licențios sau lipsit de respect. Orice situație cu potențial conflictual se va aduce la cunoștința administratorului sau comitetului executiv, urmând a fi luate măsurile de mediere a conflictului.

3.15. Este interzisă (inclusiv pe proprietatea exclusivă) efectuarea oricăror experimente (fizice, chimice etc.) ce pot afecta locatarii sau proprietatea.

3.16. Este interzisă inscripționarea, desenarea, murdărirea și deteriorarea intrărilor, scărilor, holurilor sau a oricărei zone comune din condominiu, inclusiv lipirea afișelor și a anunțurilor de publicitate, fără aprobarea comitetului executiv.

Norme privind deținerea animalelor

3.17. Proprietarii care deţin animale de companie au obligaţia să respecte prevederile legale pentru deţinerea acestora.

3.18. Este interzisă deţinerea ori accesul în interiorul condominiului a animalelor care pot polua atmosfera, care pot afecta liniştea celorlalţi proprietari sau care pot pune în pericol viaţa ori sănătatea persoanelor care locuiesc în condominiu.

3.19. În particular, este interzisă creșterea sau deținerea ori accesul în condominiu a animalelor periculoase (ex: câini de luptă sau a căror rasă este cunoscută ca fiind agresivă), veninoase sau incontrolabile, precum și a animalelor destinate consumului (ex: găini sau iepuri).

3.20. Animalele de companie sunt permise în condominiu, cu condiția să aibă carnet de sănătate eliberat și vizat de medicul veterinar.

3.21. Animalele de companie nu vor fi ținute în afara unității de proprietate imobiliară individuală fără ca deținătorul să fie prezent.

3.22. Orice câine trebuie plimbat sau ținut în lesă când se află în afara unității de proprietate imobiliară individuală. Mizeria (dejecţiile) rezultată (rezultate) în urma plimbării animalelor pe aleile comune, spaţiul verde sau parcarea imobilului trebuiesc curăţate de însoţitorul / stapânul acestuia. Însoţitorul / stapânul trebuie să aibe punga la îndemână pentru a curăţa mizeria (dejecţiile) animalului.

3.23. Este interzis orice act de violență asupra animalelor, inclusiv sacrificarea pentru sărbători religioase.

3.24. Proprietarii şi alţi utilizatori ai apartamentelor nu pot hrăni animale / păsări domestice / sălbatice şi nu pot ţine animale / păsări domestice / sălbatice decât în proprietatea lor exclusivă şi nicidecum pe / în spaţiile comune sau în împrejurimile condominiului.

3.25. Animalelele domestice nu pot fi lăsate nesupravegheate în incinta condominiului.

3.26. Deţinătorii de animale de companie au obligaţia de a lua măsurile necesare pentru a preveni murdărirea sau deteriorarea spaţiilor aflate în proprietate comună (holuri, scări, lifturi, spaţii verzi, alei, parcare etc.). Dacă acest lucru s‐a produs, proprietarii animalelor au obligaţia de a curăța, dezinfecta și reface de îndată spaţiile deteriorate / murdărite.

3.27. Deţinătorii de animale de companie au obligaţia de a nu permite acestora să deranjeze alți locatari prin zgmotul produs sau prin mirosul emanat.

3.28. Dacă un animal de companie provoacă în mod repetat neplăceri prin comportament, zgomot sau condiții sanitare, asociația de proprietari are dreptul să solicite evacuarea animalului din condominiu, iar proprietarul este obligat sa se conformeze in maxim 7 zile.

Dispoziții privind utilizarea ascensoarelor (lifturilor)

3.29. Proprietarii sunt răspunzători de respectarea normelor de utilizare şi funcţionare a ascensoarelor.

3.30. Pentru utilizarea liftului trebuie respectate urmatoarele:

– instrucțiunile afişate în cabină sau în zonele de acces în ascensor;

– în cazul în care este nevoie de folosirea ascensorului pentru transportarea materialelor de construcții, a deșeurilor sau a mobilei, înainte de transportare, ascensorul va fi îmbrăcat într‐un
material pentru protejarea pereților și oglinzilor acestuia. De asemenea, se va respecta greutatea maximă permisă, indicată în interiorul cabinei.

Dispoziții privind fumatul în spațiul comun

3.31. Fumatul este interzis în spațiile comune aferente blocurilor (în casa scării, pe holuri, în ascensor etc.).

3.32. Fumatul este permis doar în spațiile special amenajate. Dispoziții privind destinația, modificarea și amenajarea unităților de proprietate individuală

3.33. Destinația apartamentelor din condominiu este aceea de spații de locuit.

3.34. Apartamentele nu vor fi utilizate pentru a derula activități comerciale și / sau activități non-profit ori pentru a exercita profesii independente decât cu respectarea legislației în vigoare.

3.35. Cu excepția lucrărilor curente (renovari, zugraveli, etc.) de întreținere proprietarii nu vor reamenaja unitățile de proprietate imobiliară individuală decât cu respectarea prevederilor legale în materie (de exemplu, obținerea unei autorizații de construire emisă de autoritatea publică locală pentru constructia / demolarea de pereti, etc.).

3.36. Sunt interzise lucrările care contravin normelor legale ori care ar putea afecta siguranța și / sau estetica blocului sau a condominiului.

3.37. Cu excepția lucrărilor urgente, fără de care proprietatea exclusivă sau proprietățile / spațiile comune învecinate ar suferi pagube importante, lucrările de reamenajare sau întreținere se vor realiza în orice zi a săptămânii, de Luni până Vineri (inclusiv), mai puțin weekendul (Sâmbăta și Duminica), între orele 14.00 – 17.00 și 22.00 – 09.00.

3.38. Lucrările de întreținere și amenajare a unităților de proprietate imobiliară individuală se vor realiza cu personal calificat și în strictă concordanță cu prevederile legale, iar proprietarul este răspunzător pentru orice daune pot apărea asupra imobilului.

3.39. Este interzisă vopsirea pereților exteriori ai unităților de proprietate imobiliară individuală în altă culoare decât cea existentă, precum și aplicarea unui material distinct de cel existent pe pereții învecinați. Persoanele care nu respectă acest criteriu, vor suporta toate cheltuielile aferente remedierii: manoperă, materiale, transport, etc.

3.40. Este interzisă montarea sârmelor, antenelor parabolice sau stâlpilor pentru uscarea rufelor pe fațada clădirilor, acoperis sau în spațiile comune aferente blocurilor sau condominiului în ansamblul său. Persoanele care nu respectă acest criteriu vor fi obligate să le demonteze, suportând orice costuri aferente acestei proceduri.

3.41. Bunurile personale nu vor fi lăsate pe timpul nopții și / sau pe timpul zilei în afara proprietății exclusive.

3.42. Cu excepția suporturilor de flori, a coliviilor și a ornamentelor de sărbători nu se vor amplasa pe terase, la geamuri sau pe pereții exteriori obiecte care depășesc limita apartamentului sau care au o greutate mare. De asemenea, nu se va realiza închiderea balcoanelor / teraselor cu tâmplărie de orice natură. Montarea suporților de flori, coliviilor și ornamentelor ușoare se va face astfel încât să se evite producerea oricărui accident.

Norme privind utilizarea locurilor de parcare și reguli privind autovehiculele

3.43. Proprietarii vor parca autovehiculele exclusiv pe locurile de parcare deținute în parcarea aferentă condominiului, nefiind permisă staționarea în afara acestor spații. Această regulă este aplicabilă și vizitatorilor.

3.44. Circulația autovehiculelor în parcarea aferentă condominiului se va realiza cu o viteză maximă de 5 km/h.

3.45. Este interzis accesul căruțelor, a atelajelor cu tracțiune animală sau a celor neînmatriculate.

3.46. Nu este permisă păstrarea în perimetrul condominiului a vehiculelor care nu sunt în stare de funcționare corespunzătoare, efectuarea de reparații majore la vehiculele motorizate sau spălarea cu furtunul (jet continuu de apă) a acestora.

CAPITOLUL IV

Dispoziții finale

4.1. În cazul nerespectării regulamentului condominiului de către unul dintre proprietari, ceilalţi proprietari pot sesiza administratorul sau preşedintele şi / sau comitetul executiv al asociaţiei de proprietari cu privire la aceste nereguli prin sesizare scrisă depusă în cutia poștală administrativă.

În cazul constatării încălcării prevederilor din prezentul regulament, se va emite notificare administrativă către proprietarul/proprietarii în cauză, cu titlu de avertisment, iar in cazul nesolutionarii abaterii in maxim 5 zile calendaristice, Asociația va solicita sprijinul Departamentului Juridic si se vor remedia contra cost toate situatiile create (inclusiv transport, materiale, manopera, etc) – minimul sumei imputate fiind de 50 RON pana la valoare finala a remedierii situatiei; suplimentar Departamentul Juridic va pune in aplicare sanctiunile conform prevederilor legale în vigoare și se va transmite notificarea catre proprietarul / proprietarii in cauza, notificare ce va genera un cost de 100 lei/notificare, ce va fi imputat acestuia/acestora prin listele lunare de plată.

În cazul în care proprietarul/proprietarii nu va/vor înțelege să dea curs solicitărilor cuprinse în cadrul notificării formulate prin avocat, asociația de proprietari, în baza deciziei Comitetului Executiv, va proceda la acționarea acestuia/acestora în instanță, urmând ca proprietarul/proprietarii în cauză să suporte toate costurile generate de aceste demersuri.

4.2. În cazul în care oricare dintre prevederile conţinute în acest regulament se va dovedi contrară normelor legale, clauza respectivă va fi nulă, iar celelalte prevederi vor fi pe deplin aplicabile.

4.3. Orice dispută privind validitatea, interpretarea, executarea sau încetarea prezentului regulament va fi soluționată amiabil. În cazul în care nu se poate ajunge la o soluţionare amiabilă, aceste dispute vor fi supuse spre soluţonare instanţelor judecătorești.

4.4. Prezentul regulament se poate modifica / completa în funcție de situațiile nou apărute, şi va fi adus la cunoștință prin afişare la avizier sau prin transmiterea în cutia poștală a unei copii conforme a acestuia tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptarea modificărilor / completărilor.

4.5. Prezentul regulament este adus la cunoştinţă tuturor proprietarilor din condominiu prin afişare la avizier sau prin transmiterea în cutia poștală a unei copii conforme a acestuia, în termen de 7 zile de la adoptare, și intră în vigoare de la momentul afișării lui la avizier.